Problemas en tu vivienda con los que no contaste
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Problemas en tu vivienda con los que no contaste

Problemas en tu vivienda con los que no contaste

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En este eBook jurídico gratuito obtendrás un análisis exhaustivo con las novedades tratadas en ADN Jurídico sobre la propiedad horizontal y el derecho inmobiliario respecto a diferentes contratiempos que te puedas encontrar en tu vivienda:

  • El retraso en la entrega, deficiencias constructivas, o irregularidades urbanísticas.
  • Obras no consentidas, servidumbres de paso, o apertura ilegal de escaparate en un local de negocios.

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Extracto

Alcance de la responsabilidad del arquitecto técnico en el proceso constructivo

El promotor de una construcción de viviendas ejercita reclamación de cantidad contra la constructora y el arquitecto técnico (aparejador), encargado de la dirección y ejecución material, por deficiencias constructivas del edificio. Las deficiencias alegadas son, entre otras, una defectuosa ejecución de la red de saneamiento y desprendimiento general del alicatado en las zonas húmedas.

La acción que se ejercita es por una parte de responsabilidad legal de la LOE art. 17 y de otra, de incumplimiento contractual del CC art. 1124.
El arquitecto técnico alega en su defensa que es ajeno al contrato de edifi-cación y que únicamente fue contratado como director de la ejecución mate¬rial de la edificación. Se trata, por tanto, de un contrato profesional e inde¬pendiente del contrato de edificación.

La sentencia de primera instancia estima en parte la demanda condenando a ambas partes solidariamente al pago de cierta suma de dinero.

Dicha sentencia es recurrida por el aparejador. La Audiencia revoca la senten¬cia y se estima en parte el recurso. Señala que la defectuosa ejecución de la red de saneamiento es un defecto imputable al arquitecto técnico, en cuanto es el director de la ejecución material, igual que el desprendimiento del alicat¬ado, ya que son defectos imputables a quien dirige la ejecución material de la obra. Sin embargo, no se puede exigir que responda de la reposición de todo el alicatado de todas las viviendas, ya que la responsabilidad principal es de la constructora. Considera que lo que denuncia la actora son unas partidas no ejecutadas, siendo por tanto un incumplimiento del contrato de edificación.

En el recurso de casación interpuesto por el demandante se cuestiona que se absuelva al aparejador al entender que la falta de ejecución conforme al proyecto de las partidas controvertidas no entra dentro del ámbito de su responsabilidad contractual, pese a reconocer que pudo y debió advertir a la propiedad y no lo hizo, y que emitió un certificado final de obra que no se ajusta a la verdad. Señala, además, que la sentencia de segunda instancia revoca el pronunciamiento condenatorio de primera instancia por entender erróneamente que se estaba reclamando la falta de ejecución de las mismas y no su ejecución de forma distinta a lo proyectado.

El TS afirma que el aparejador no es un mero realizador de lo proyectado, ni tampoco un simple ejecutor de lo ordenado por el arquitecto director de la obra, de suerte que aunque realice sus funciones siguiendo las órdenes de éste, no se le eximirá de sus propias responsabilidades en el proceso con-structivo. También es responsable de la veracidad y exactitud de lo mani-festado en el certificado final de la obra.

Las partidas controvertidas fueron ejecutadas defectuosamente, por lo que no se trata de partidas no ejecutadas, sino unidades deficientemente rema-tadas; se infringe, por tanto, el CC arts. 1544, 1101 y 1124, en cuanto se con¬funde ausencia de cumplimiento con deficiente cumplimiento del contrato.

Se declara casada la sentencia recurrida y se asume la de instancia.

Cuestiones a Recordar

1. Concepto del director de la ejecución de obra 

Es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y
cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado.

2. Funciones y responsabilidad

Es el encargado de dirigir la ejecución material de las obras bajo las instrucciones del director de obra. Su trabajo ha de seguir las normas exigibles a su
aptitud profesional, a la lex artis. También ha de inspeccionar con la debida asiduidad los materiales, proporciones y mezclas. Determina, como parte de
la dirección facultativa, el inicio y el final de las obras y, por eso, la LOE indica que será corresponsable de la veracidad y exactitud del certificado final de
obra.

Su ámbito de responsabilidad se ciñe más a los hechos propios que a los de terceros y a que sus acciones u omisiones se encaminen al buen fin de
la edificación. Responde, porque técnicamente debe saber qué hay de imperfecto en la ejecución de las obras y ha de corregirlo. Responde incluso,
en caso de obrar -o de no actuar- siguiendo las instrucciones de todo aquel que cuente con posibilidad de imponerle sus órdenes, eso sí, siempre que las
mismas impliquen soluciones contrarias a la lex artis, pues debe, conforme a la diligencia exigible a dicho técnico, desatenderlas, proponiendo otras vías
de edificación.

Índice

Inmobiliario

  • Retraso en la entrega de la vivienda: ¿cuándo se puede pedir la resolución del contrato?
  • Deficiencias constructivas en la red de saneamiento y alicatado de ciertas viviendas: ¿qué responsabilidad tiene sobre ellas el arquitecto técnico?
  • ¿Quedan cubiertas las cantidades anticipadas en casos de nulidad de la compraventa por irregularidades urbanísticas?

PH

  • Acción de eliminación de obras inconsentidas realizada dentro del plazo legal de 30 años
  • Servidumbre de paso por signo aparente. Prueba de la voluntad del propietario único
  • Apertura ilegal de un escaparate en pared lateral de un local comercial

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