85 Consultas sobre Arrendamientos

Un inquilino no ha pagado nada (ni fi anza ni ninguna mensualidad)

El no abono de la fianza legal arrendaticia, así como la falta de pago de la renta pactada son causas de resolución de la relación arrendaticia existente, pudiendo la arrendadora instar la resolución de la misma de pleno derecho. En este sentido, podrá previamente a la reclamación judicial, instar fehacientemente a la arrendataria al abono de las cantidades adeudadas apercibiéndole que en caso de incumplimiento procederá a la resolución del contrato de arrendamiento suscrito.

En el supuesto que la arrendataria hiciera caso omiso a sus pedimentos deberá presentar demanda de desahucio por impago de rentas ante los Juzgados de Primera Instancia donde radique el inmueble, debiendo ser asistido por letrado y procurador.

La reclamación extrajudicial previa es opcional, realizándose la misma a los efectos de la enervación de la acción prevista en el artículo 22.4 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil:

“Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda
habiendo lugar al desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.”

Hasta el mes de Junio, estuve como arrendataria en el piso del antiguo portero de una comunidad de propietarios. El piso no esta desafectado de la comunidad
de Propietarios, es decir, es un elemento común y tampoco tiene un contador de aguas, ahora me están reclamando el gasto de agua. ¿Estoy obligada a pagarlo?

“La obligatoriedad del abono del suministro de agua por parte de la arrendataria de lo pactado en el contrato de arrendamiento suscrito. En el supuesto, que dicho contrato indicara que los gastos privativos, es decir los suministros, del inmueble no se encuentran incluidos en el importe fijado como renta mensual. La arrendadora deberá justifi ar el importe a repercutir por dicho concepto, indicando la fórmula utilizada para calcular el consumo de agua por su parte.”

Me gustaría saber cómo interpretan ustedes el articulo 10.3 b de la LPH. Para las terrazas, ¿es necesario o no el permiso de la Administración?

“El artículo 10.3, de la vigente LPH, estipula literalmente.

3. Requerirán autorización administrativa, en todo caso:

a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el
Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en sus mismos términos.

b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.

En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.”

Por lo que atendiendo a la literalidad del artículo transcrito para el cerramiento de terrazas “en todo caso” será necesaria autorización administrativa previa aprobación de la Junta de Propietarios por mayoría de 3/5.